По договору пожизненного содержания с иждивением. Доказательства и документы

Договор ренты - это соглашение, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Договор ренты является:

Реальным;

Возмездным;

Двусторонним.

Постоянная рента- договор постоянной ренты. Пожизненная рента-договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания гражданина с иждивением. Получателями ренты могут быть только граждане, за исключением получателей постоянной ренты, которыми могут быть также некоммерческие организации.Ограничений по субъектному составу плательщиков ренты не установленоВсякий договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. В зависимости от срока договора различают постоянную ренту (обязанность выплаты ренты

Бессрочная) и пожизненную ренту (обязанность выплаты ренты- на срок жизни гражданина). По общему правилу права получателя постоянной ренты передаются, переходят по наследству либо в порядке правопреемства к лицам, могущим быть получателями

ренты. Предметом договора постоянной и пожизненной ренты является как движимое (включая деньги), так и недвижимое имущество. Предметом договора пожизненного содержания гражданина с иждивением может быть только недвижимость.

Размер пожизненной ренты не может быть менее одного

МРОТ в расчете на месяц. Стоимость общего объема пожизненного содержания с иждивением не может быть менее двух МРОТ в месяц. Для постоянной ренты требования к ее минимальному размеру отсутствуют.

Если иное не установлено договором, периодичность выплаты постоянной ренты - по окончании каждого календарного квартала, пожизненной ренты - по окончании каждого календарного

месяцаДоговор постоянной ренты может быть прекращен путем выкупа ее плательщиком ренты по собственной инициативе или по требованию получателя ренты. Помимо выкупа, требование которого является реакцией получателя ренты на неисполнение плательщиком ренты своих обязанностей, существуют иные основания, предусмотренные законом (ст. 593 ГК) или договором

40. Договоры аренды и безвозмездного пользования имуществом (ссуды): общие положения.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование,

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) - это гражданско-правовое соглашение, в соответствии с которым одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Договор ссуды (безвозмездного пользования) может заключаться в двух основных формах.

В силу безвозмездности такого договора лицо, которое заинтересовано получить имущество в безвозмездное пользование (ссуду), должно помнить, что заключение консенсуального договора безвозмездного пользования (ссуды) не гарантирует ему получение этого имущества, так как право требовать передачи такого имущества ссудополучателем у ссудодателя не возникает. Считается заключенным именно в момент передачи вещи.

Рента - это передача имущества (например, квартиры ) кому-либо в собственность взамен обязательства по содержанию прежнего собственника на протяжении определенного периода времени.

В случае с недвижимым имуществом, получатель ренты передает в собственность свою квартиру плательщику ренты , а тот, в свою очередь, регулярно выплачивает получателю определенную сумму «на жизнь» (т.е. берет Продавца на содержание ). Оформляется все это Договором пожизненного содержания с иждивением на квартиру. При этом, на время действия такого договора, на саму квартиру накладывается обременение (об этом ниже ).

В самом договоре, кроме регулярного содержания , может быть также условие единовременной выплаты Продавцу некоторой суммы за продажу квартиры. Эта сумма, как правило, в несколько раз ниже рыночной стоимости жилья, и передается Продавцу (получателю ренты ) сразу при подписании договора.

При продаже квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением , в договоре указывают цену продажи, а также форму, условия и периодичность выплаты ренты. Срок рентных выплат здесь - пожизненный для прежнего владельца.

Обычно, до конца своей жизни получатель ренты проживает в отчужденной им квартире как пользователь. Причем, это право пользования он сохраняет за собой даже в случае последующего отчуждения квартиры плательщиком ренты .

На практике, обычно, покупка квартиры по Договору пожизненного содержания происходит по цене в разы ниже рыночной, но такое удовольствие для Покупателя компенсируется серьезными обязательствами, предусмотренными в договоре - полным пансионом (содержанием ) получателя ренты на всю его оставшуюся жизнь, и/или периодическими платежами ему на собственные нужды на тот же неопределенный срок. И только после его смерти, квартира переходит в полное распоряжение плательщика ренты и, чаще всего, продается.

Договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру

Это частный случай договора ренты , который содержит условие отчуждения недвижимого имущества, в данном случае - квартиры (Откроется в новой вкладке.">Глава 33 ГК РФ).

Иждивение - это обеспечение потребностей в жилье, пище, одежде и т.п. Причем, по договоренности, получателем ренты может быть и указанное прежним владельцем третье лицо.

Закон также допускает замену перечисленных услуг по обеспечению потребностей иждивенца , на регулярные денежные выплаты (Откроется в новой вкладке.">ст. 603 ГК РФ).

Квартира может передаваться в собственность плательщика ренты сразу после заключения Договора пожизненного содержания с иждивением , либо в другое, оговоренное сторонами время. Бывает, что по условиям договора, плательщик ренты получает квартиру в собственность только после смерти получателя ренты .

Договор пожизненного содержания с иждивением в обязательном порядке заверяется и подлежит государственной регистрации в .

В Договоре пожизненного содержания с иждивением обязательно должен быть указан срок «прописки» (регистрации) и проживания в квартире ее прежнего владельца - получателя ренты . Его подтверждается Откроется в новой вкладке.">ст. 34 ЖК РФ .

Рента (или пожизненное содержание ) - это на квартиру, и оно регистрируется в и, соответственно, отмечается как обременение в . Другими словами, при продаже квартиры по Договору пожизненного содержания с иждивением , сама квартира остается в залоге у получателя ренты на весь срок действия договора (т.е. до самой смерти получателя ренты ).

Если плательщик ренты не исполняет взятые на себя обязательства по регулярной выплате ренты и содержанию бывшего владельца квартиры, то получатель ренты имеет право расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением (Откроется в новой вкладке.">ст. 599 ГК РФ).

Плательщик ренты вправе продавать квартиру, полученную им в обмен на обеспечение пожизненного содержания , только с согласия получателя ренты (

Договор пожизненного содержания с иждивением - это соглашение сторон, в соответствии с которым одна сто­рона (получатель ренты) передает в собственность дру­гой стороне (плательщику ренты) недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество осу­ществлять пожизненное содержание с иждивением полу­чателя ренты.

Cmopo ны договора: получатель ренты и ее плательщик.

Получателями ренты могут быть только граждане.

Плательщиками ренты могут быть граждане и юриди­ческие лица, способные осуществлять пожизненное содер­жание с иждивением получателя ренты.

Предметом договора может быть только недвижимость.

Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государ­ственной регистрации в порядке, предусмотренном действу­ющим законодательством.

Обязанность плательщика по предоставлению со­держания с иждивением может включать:

обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде;

оплату медицинского обслуживания получателя ренты;

оплату ритуальных услуг.

Договором пожизненного содержания с иждивением долж­ны быть определены условия стоимости всего объема этого содержания. Стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух МРОТ, установленных законом.

При существенном нарушении плательщиком ренты сво­их обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспече­ние пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, предусмотренных договором. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расхо­дов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Плательщик ренты с согласия ее получателя может обре­менять недвижимое имущество (сдавать в залог, отчуждать), но при этом он обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не при­водило к снижению его стоимости.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены пре­доставления содержания с иждивением в натуре выплатой периодических денежных платежей в течение жизни гражданина.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

Вопрос 31. Понятие, общая характеристика, основные элементы договора аренды.

Договор аренды (имущественного найма) - это согла­шение, в силу которого одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арен­датору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за опреде­ленную плату.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соот­ветствии с договором, - собственность арендатора.

Договор аренды двусторонний, возмездный, консенсуальный.

Цель заключения договора аренды - обеспечить пе­редачу имущества во временное пользование.

Стороны договора: арендодатель и арендатор или могут быть любые участники гражданского оборота.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать это имущество в аренду.

Арендатор -это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование.

Предметом договора могут быть любые индивидуально-определенные, непотребляемые, незаменимые вещи, не ог­раниченные в гражданском обороте, которые по окончании срока договора арендатор возвращает в том же виде и со­стоянии, в котором он их получил (с учетом износа).

Форма договора зависит от срока договора и субъектно­го состава. Договор, заключаемый на срок более года, а так­же если хотя бы одной из сторон договора выступает юриди­ческое лицо, независимо от срока, заключается в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством.

Предмет договора - существенное условие. Остальные условия договора определяются сторонами.

В договоре аренды должны содержаться сведения, кото­рые позволяют определенно установить имущество, подлежа­щее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии таких сведений договор считается незаключенным.

Срок договора определяется соглашением сторон. Каж­дая из сторон имеет право в любое время досрочно расторг­нуть договор при предварительном уведомлении об этом вто­рой стороны (по договору аренды движимого имущества - за месяц, по договору аренды недвижимого имущества - за три месяца).

Договор может быть прекращен по общим основаниям и требованию одной из сторон.

Законодательство выделяет следующие виды догово­ра аренды (найма):

договор проката;

аренды транспортных средств с экипажем и без эки­пажа;

аренды зданий и сооружений;

аренды (найма) жилого помещения;

аренды предприятия;

финансовой аренды (лизинга).

В соответствии с ГК РФ в обязанности арендодате­ля входят:

предоставление арендатору имущества в соответ­ствии с договором;

передача вместе с имуществом принадлежностей и документов (техпаспорта, сертификата);

передача имущества в обусловленный срок (если по­следний не определен, то в разумный срок);

обязанность нести ответственность за недостатки пе­реданного имущества, которые препятствуют исполь­зованию, даже если арендодатель о них не знал (в слу­чае выявления недостатков арендатор вправе требо­вать: безвозмездного устранения их арендодателем; соразмерного уменьшения арендной платы; возмеще­ния расходов, если он сам их устранил, либо зачета этих расходов в счет арендной платы; расторжения до­говора; произвести замену). Но арендодатель не несет ответственность за недостатки имущества в следу­ющих случаях: если они были оговорены договором и известны арендодателю при заключении последнего; если они были обнаружены арендатором при осмотре, проверке исправности, передаче имущества;

предупреждение арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве за­лога);

возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с условиями заключенного договора арен­датор обязан:

пользоваться арендованным имуществом лично, ис­пользуя имущество только по назначению;

своевременно вносить плату за пользование имуще­ством;

при прекращении договора аренды вернуть арендо­дателю имущество в том состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа), или состоя­нии, обусловленном договором;

поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором;

без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ.

Размер, порядок, условия и срок внесения арендной пла­ты определяются договором. Она может устанавливаться: в твердой сумме платежей; в виде доли продукции, доходов или плодов; предоставлении услуг; возложении затрат на улуч­шение арендованного имущества.

Арендодатель может требовать досрочного рас­торжения договора в следующих случаях:

если арендатор пользуется имуществом с существен­ным нарушением условий договора или использует его не по назначению;

если арендатор более двух раз подряд не вносит аренд­ную плату;

если он письменно предупредил арендатора о растор­жении договора.

Арендатор может требовать досрочного расторже­ния договора в следующих случаях:

если арендодатель не передает арендованное имуще­ство либо создает препятствия в пользовании им;

если переданное имущество имеет недостатки, пре­пятствующие пользованию им и которые не были ого­ворены и известны арендатору;

если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непри­годном для использования.

Договором могут быть предусмотрены иные основания расторжения.

Консенсуальный договор.

Двусторонний.

Возмездный.

Существенные условия. Только предмет – вещи, индивидуально-определённые, непотребляемые; статья 607 ГК РФ.

Стороны:

Арендатор – любое лицо.

Арендодатель – статья 608 ГК РФ – собственник либо лицо, уполномоченное собственником.

Форма договора. 609 статья: «Договор заключается письменно, если хотя бы одна сторона – юридическое лицо». Письменное заключается договор сроком более года, в этом случае безразлично, кто является сторонами. Кроме того, есть правило о том, что договор аренды недвижимости требует регистрации (правда, есть небольшая оговорочка – «если иное не установлено законом»). Кроме того, если договор предполагает возможность дальнейшего выкупа, то оформлен он как купля-продажа будет.

Цена в договоре. Цена здесь выражается в виде арендной платы. Условие это существенным не является (если стороны не определили цену, то правила восполнения цены). Арендной плате посвящена 614 статья.

Часть 2 стать 614 – «арендная плата может быть выражена в различных формах». Если в купле-продаже всегда цена договора выражалась деньгами, то здесь – разнообразие, причём перечень дан примерный, он не исчерпывающий: твёрдые платежи, доли от продукции, предоставление услуг (в этом случае двойственность регулирования – и нормы об аренде, и нормы о возмездном оказании услуг)…

Срок в договоре.

Срок существенным условием не является – он может быть, а может не быть. Если в договоре срока нет – договор заключён на неопределённый срок. В законе есть случаи, когда законом ограничивается максимальный срок (скажем, аренды земли или срок проката…). В этом случае, если мы установили срок больше предельного или на неопределённый срок, то в этом случае всё равно срок считается установленным равным предельному – он не может превышать установленный законом.

Договор аренды может быть продлён. Есть по договорённости, а есть законные случаи продления договора (статья 621 ГК РФ, пункт 2).

Если договор был заключён на определённый срок и этот срок истёк, если арендатор продолжает пользоваться, а арендодатель не возражает, то в этом случае договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок. Эта норма императивная.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ касается преимущественного права. Преимущественное право предполагает некий приоритет арендатора при заключении нового договора аренды, приоритет перед другими возможными арендаторами. Обратить внимание – арендатор имеет возможность встать первым в ряду арендаторов на тех условиях, на которых арендодатель хотел бы сдать имущество.

Преимущественное право предоставляется только добросовестному арендодателю.

Это преимущественное право ограничено годичным сроком.

Если это преимущественное право было проигнорировано, то этот преимущественный арендатор может обратиться в суд с исковым требованием о переводе прав и обязанностей арендатора на него.

Не каждому известен такой правовой институт как договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением, однако по указанным договорам очень часто приобретаются и отчуждаются квартиры.

В основном сделки по приведенным договорам заключаются с пожилыми или больными лицами - собственниками квартир, которые не имеют близких родственников.

Смысл такого рода отношений по оформляемым договорам заключается в том, что собственник квартиры (Рентополучатель), являясь престарелым и больным человеком, требующим за собой ухода и дополнительного материального обеспечения (на продукты, одежду, лекарства, лечение, иное), передает в собственность третьему лицу (Рентодатель) свою квартиру, а взамен получает либо постоянное, до конца жизни, финансовое обеспечение, либо постоянное натуральное обеспечение продуктами, лекарствами, одеждой, иным.

В зависимости от того, каким образом рентодатель будет исполнять свои обязанности, рассматриваемый договор будет коренным образом отличаться. Если мы говорим об обязанности рентодателя только передавать рентополучателю денежные средства, то это договор ренты.

Если рентодатель берет на себя обязательства по «натуральному» обеспечению рентополучателя – осуществление ремонта в квартире, покупка лекарств, привод врачей, приобретение продуктов и одежды, многое другое, то это договор пожизненного содержания с иждивением.

Договор ренты описан законодателем в трех вариантах: постоянная рента, договор пожизненной ренты и пожизненное содержание с иждивением, причем пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением зачастую воспринимаются гражданами как один и тот же договор ренты (образец которого зачастую может подменять один другой даже в больших базах типовых документов).

• Предметом договора ренты с пожизненным содержанием может быть только недвижимость - как жилая, так и нежилая, тогда как пожизненная рента таких ограничений на предмет договора не накладывает.
• Договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает в первую очередь не денежную выплату, а удовлетворение нужд получателя ренты в питании, жилище, одежде, и, если это необходимо, уходе за ним. Договор также может предусматривать оплату ритуальных услуг. Пожизненная рента же предполагает лишь периодическую выплату денежных средств в пользу получателя ренты.

При этом законодательство допускает замену всех вышеперечисленных услуг периодическими денежными выплатами (ст. 603 ГК РФ), размер которых, в соответствии со ст. 602 ГК РФ, не должен быть менее двух величин прожиточного минимума.

В соответствии с указанным договором собственник квартиры (Рентополучатель) передает в собственность (возмездно или бесплатно) принадлежащее ему жилое помещение.

Взамен рентополучатель вправе ежемесячно претендовать на определенное вознаграждение, размер которого не может быть ниже 2 минимальных размеров оплаты труда. Такое вознаграждение обязано оплачивать лицо, получившее в собственность жилое помещение (Рентодатель).

Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением – это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

1. сделка – договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2. право собственности плательщика ренты;
3. обременение рентой;
4. залог в пользу получателя ренты.

Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора.

В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе “Ограничения (обременения)” указывается: “Постоянная рента”, “Пожизненная рента” или “Пожизненное содержание с иждивением”, затем “Залоге силу закона”.

Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

• наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);
• указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).
• При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.
• Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:
• расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);
• судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);
• смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);
• выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);
• в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

Что такое рента с пожизненным содержанием. Договор пожизненного содержания с полным иждивением, это 1 из 3х видов ренты, относительно новая форма правовых отношений закрепленная в гл 33 ГК РФ. Гражданин, получатель ренты, передает квартиру, жилой дом, с правом пожи зненного содержа ния или земельный участок за плату и иждивение. Знание каких юридических тонкостей поможет не остаться без жилья?

Получить уход и прибавку к скромной пенсии одинокий старик может только через подписание договора ренты. С другой стороны, в стране огромное число граждан с низким доходом, отсутствием возможности заработать на свою квартиру. Такая ситуация порождает спрос на пожизненное содержание с иждивением.

Юридически корректно составленное соглашение о ренте позволит старику достойно прожить остаток дней. А рентоплательщик реализует мечту о собственном жилье. Какие нюансы нужно предусмотреть, чтобы пожилому человеку не остаться без ухода и жилья, а второй стороне соглашения о ренте не лишиться и жилья и денег, выплаченных рентополучателю?

Что такое ? Их всего три:

• Пожизненная рента. Когда пожилой человек каждый месяц получает деньги от плательщика ренты до тех пор, пока не скончается. Сколько получает - указывается в соглашении о ренте.
• Договор пожизненного содержания с иждивением. Когда вместо или помимо ежемесячной выплаты денег за стариком постоянно, весь остаток его дней, ухаживают, убирают его квартиру, покупают ему продукты и медикаменты, выводят на прогулку и пр.
• Постоянная (бессрочная) рента. Она не привязана ни к смерти получателя, ни ко времени, ее характеризует действие до полной выплаты оговоренный в соглашении ренты суммы. Допускается ухаживать за «квартирантом», но только все расходы на уход пойдут в зачет платежей по ренте. Это прописывается в условиях рентного соглашения: часть оплачивается деньгами (обычно раз в три месяца), другая часть - товарами и услугами. Если у плательщика ренты появились деньги, он вправе сразу выкупить квартиру, в этом главное отличие от остальных видов ренты.

Пожизненное содержание с иждивением - это соглашение между участниками сделки, по условиям которого получатель ренты (пожилой собственник жилья) передает во владение плательщику ренты свою квартиру, дом, земельный надел, а тот обязуется за это содержать старика материально и обеспечивать ему должную заботу и уход. До тех пор, пока старик не отправится на аудиенцию к Господу.

Договор ренты и пожизненного содержания с полным иждивением регламентируется нормами ст.601 ГКРФ . Подумывая составлять соглашение, необходимо не упускать из виду следующее:

• Получателем ренты разрешается выступать только обычным гражданам, физическим лицам. Возраст значения не имеет. Но ни один дурак не заключит ренту с молодым и здоровым человеком, который проживет еще лет семьдесят. А в роли плательщика ренты может быть кто угодно: и обычный соотечественник и ИП, и организация, как государственная, так и частная.
• Плательщик ренты становится владельцем жилья сразу после госрегистрации своих прав в Росреестре (закон №218-ФЗ от 13.0 7 .2015). Но в выписке из ЕГРН, которую ему выдадут, будет проставлена отметка об обременении соглашением о ренте. Говоря проще, хоть и получен статус владельца, но распорядиться жилым помещением самостоятельно, как настоящий хозяин, он не может. На любую имущественную сделку ему сначала нужно получить письменное и удостоверенное нотариусом согласие рентополучателя. Если старик дал такое согласие, исходная стоимость квартиры в любом случае пострадать не должна (нельзя обменять на более дешевую, переселить «квартиранта» при продаже в менее качественное жилье и пр.) Полноправным хозяином рентоплательщик станет, только когда старик уйдет в мир иной.
• Соглашение о ренте становится завершенным, когда получатель ренты умирает. Получателей было несколько, например, пожилая супружеская пара? Пока не скончается второй супруг, ренту придется платить, равно как и исполнять остальные обязательства по ренте с содержанием и иждивением.
• Договор пожизненного содержания составляют письменно. Сэкономить на нотариальных услугах не получится, так как соглашение о ренте подлежит нотариальному удостоверению.
• Контракт может быть расторгнут по инициативе любой стороны. По взаимному согласию в кабинете нотариуса, либо в зале суда. Иск о расторжении сделки подается в дворец правосудия, только если предварительно была сделана попытка решить вопрос по-мирному, а оппонент письменно отказался. Для такого отказа прописан срок - тридцать дней (п.2 ст.452 ГКРФ). Если ответа не последовало, а месяц прошел, можно нести заявление судьям.

Стороны соглашения

Договор пожизненного содержания с иждивением заключают две стороны:

1. Пожилой собственник квартиры именуется получателем ренты, или рентным кредитором. Им может выступать любой вменяемый соотечественник, по статусу являющийся физическим лицом.
2. Его контрагент, называемый плательщиком ренты, или рентным должником (физлицо, ИП, частная или государственная организация).

Права и обязанности сторон

Рентный кредитор вправе бесперебойно получать денежные взносы со стороны должника на протяжении всей оставшейся жизни, равно как рассчитывать на крышу над головой, достойное питание и иное содержание, согласно подписанному соглашению.

В его обязанности входит передать право собственности, правда, с временным обременением, на свою бывшую квартиру.

Важно

Кредитный должник вправе принять переданное ему жилое помещение, распоряжаться им с письменного разрешения кредитора (ст.604 ГКРФ).
Он обязан строго следовать требованиям заключенного соглашения о ренте: вовремя платить и обеспечивать нужды пожилого человека.

Без так называемых, существенных условий, подробно изложенных в тексте соглашения о ренте, контракт заключить не получится. Нотариус откажется заверять такую, по сути, фиктивную бумажку. А в Росреестре посетителя с таким недодокументом отправят восвояси мгновенно.

Существенные условия

1. Размер платежей по ренте. Сумма устанавливается общая: в нее включаются и ежемесячные денежные переводы и затраты на иждивение. Понятно, сложно высчитать затратность прогулок с рентополучателем, уборки жилого помещения и иных забот по уходу за стариком. Можно посмотреть стоимость аналогичных услуг в интернете, либо написать сумму, положившись на свой богатый жизненный опыт, то есть на глазок.
2. Подробное описание жилого помещения, переданного в ренту (номер по кадастру, адрес расположения, метраж в квадратных метрах, этаж, назначение жилплощади и пр. характеристики, взятые из свидетельства о праве на квартиру, выписки из ЕГРН, техпаспорта и т.д.).
3. Данные о гражданах, прописанных на передаваемой плательщику ренты жилплощади.
4. Стоимость квартиры. Рентная сделка допускает два способа перехода жилого помещения: за деньги и бесплатно. Речь идет о том, сделает рентоплательщик первоначальный взнос или нет. И в том и в другом случаях от регулярных ежемесячных платежей никто его не избавит. Разница в их размере. Здесь есть прямая аналогия с получением кредита в банке: с первоначальным взносом ставки будут ниже, без него - выше.
5. Квартира передается за деньги? Указывают, какая сумма в процентах от стоимости по кадастру будет внесена разовым платежом (к примеру, 25%).
6. Передается бесплатно? Об этом тоже обязательно упоминается в тексте контракта.
7. Сроки ренты. Здесь следует явно указать, пожизненной будет рента или постоянной (бессрочной). Бессрочная рента продолжает выплачиваться, даже если «квартирант» умер, до тех пор, пока вся сумма не будет выплачена - уже наследникам покойного. Пожизненная прерывается смертью рентополучателя.

Дополнительные условия

Кроме существенных, соглашение о ренте содержит дополнительные условия.

Возможность досрочно расторгнуть соглашение. Выкуп ренты. Рентополучатель вправе предъявить претензии и разорвать деловые отношения, если больше одного года не получает положенных ему денег, квартира не ремонтируется и приходит вследствие этого в негодность, контрагент обанкротился, при иных нарушениях оговоренных контрактом ренты условий со стороны контрагента.

Плательщик пожизненной ренты тоже может потребовать прекращения сделки и выкупить ренту, заплатив откупные прежнему собственнику. Если, конечно, это не запрещено условиями соглашения. О таком решении оппонент уведомляется письмом за три месяца до прекращения платежей.

Прежде чем соглашение будет расторгнуто, плательщику придется компенсировать получателю определенную сумму. Сколько придется платить, напрямую связано с тем, был ли первоначальный взнос или квартиру передали бесплатно.

• Размер выкупа в случае платного перехода жилого помещения составит годовую рентную плату.
• Квартиру передали в собственность рентоплательщика бесплатно? К годовому размеру рентных платежей приплюсовывается и текущая рыночная стоимость жилого помещения.

Выкупается рента деньгами, но значительную часть выкупа (стоимость квартиры) можно погасить, вернув квартиру обратно пожилому человеку. Старик, кстати, вправе и отказаться ее принимать.

Ответственность. Нарушая условия сделки (например, несвоевременно покупая продукты, приготавливая пищу, задерживая платежи и пр.) рентоплательщик рискует. Ведь «подопечный», кроме выкупа, вполне может потребовать и неустойку в 12% годовых.
Имуществу по вине рентоплательщика нанесен материальный вред? Убытки тоже придется оплачивать. И даже больше, чем может быть предусмотрено соглашением, если ущерб превышает указанную в нем сумму.

Возможность изменить условия по размерам платежей и объему услуг. Такое условие, прописанное в соглашении, позволит снизить потери из-за инфляции. Здесь может быть установлена привязка к стоимости доллара или ставке рефинансирования Центробанка.

Основные моменты, которые нельзя игнорировать в договоре:

• формулировки должны быть предельно точными. Так, если указывается обязанность уборки квартиры, просто написать «уборка» недостаточно. Требуется расписать это понятие подробно: мыть полы, окна, пылесосить и пр. Причем вписывается и день недели, когда рентоплательщик будет убираться, и даже время, которое он станет тратить на приведение в чистоту жилья;
• действия, если пожилой человек заболел. Списком указывают:
  • приобретение в аптеках лекарственных препаратов;
  • при постельном режиме больного - полный уход;
  • отправка больного в клинику;
  • число посещений в неделю, если старика положат в стационар;
  • болезнь «подопечного» не основание прерывать выполнение других обязательств по соглашению ренты с иждивением (походы по магазинам, наведение чистоты, выгуливание домашних животных и пр.). Об этом тоже стоит написать в тексте контракта.
• заболеть может и сам плательщик ренты. Действия на этот случай тоже нужно закрепить в соглашении;
• перечислить те продукты питания, которые придется покупать, периодичность их появления на столе. Добавить продукты, запрещенные по показаниям здоровья «квартиранта»;
• час и продолжительность прогулок с пожилым человеком с учетом различных времен года;
• упоминают крайнюю дату для поступления платежей и условия поправок на инфляцию.

Перед тем, как решиться подписывать соглашение о ренте, участникам сделки стоит лучше узнать друг друга. Причем не только в приватных беседах, но и опросив знакомых, коллег по работе, соседей по подъезду, которые много чего интересного могут поведать о будущем контрагенте. Если потенциальный рентный должник безвылазно пребывает в черном списке кредитных учреждений, или отсидел за мошенничество, лучше выбрать другого партнера. А если у возможного рентного кредитора за спиной выстроилась длинная очередь из наследников, стоит десять раз подумать, прежде чем соглашаться на сделку. После смерти такого контрагента, как правило, наследники заваливают суды исками об оспаривании договора ренты.

Основные преимущества и недостатки ренты для участников соглашения

Перечислим выгоды и возможные потери от заключения подобного контракта.

Плюсы и минусы соглашения о пожизненном содержании и иждивении для рентного кредитора

К положительным моментам относят возможность дожить остаток дней в привычной родной квартире.

Продать, подарить, обменять на другую, сдать в аренду иным гражданам рентоплательщик без нотариально заверенного согласия кредитора эту жилплощадь не сможет.

Иждивенцу не стоит беспокоиться о квартплате, заполненности холодильника, медицинской помощи и иных заботах, которые гарантированно решит его «покровитель».

Рентный должник нарушает условия соглашения? Контракт можно расторгнуть, квартиру вернуть, да еще получить компенсацию в виде выкупа ренты.

Важно

Все эти плюсы перечеркнет один жирный минус, если сделка совершена с мошенником или человеком без чести и совести.

Плюсы и минусы соглашения о пожизненном содержании и иждивении для рентного должника

Шанс получить свою крышу над головой в достаточно короткие сроки и по демократической цене, это хорошая мотивация для рентоплательщика. Деньги за ренту выплачиваются постепенно, что не перегружает его личный (семейный) бюджет. Это как покупка дорогого товара в рассрочку.

Факт

Неприятная особенность сделки прежде всего в том, что настоящим хозяином квартиры рентный должник станет только после смерти кредитора, а ведь он может и до ста лет прожить.

Даже если исполнять до буквы все условия сделки, можно столкнуться с тем, что «подопечный» попытается расторгнуть соглашение. В результате можно лишиться мечты о своем жилье да еще остаться без денег: условия выкупа могут сильно потрепать бюджет плательщика ренты. Кроме того, у подопечного могут вдруг образоваться наследники, настроенные крайне воинственно. Шансов отсудит квартиру у них немного, но судебная практика знает истории, когда родственникам покойного это удавалось.

Риски и опасности ренты с пожизненным содержанием

Одинокие старики часто становятся безобидной мишенью для разного рода мошенников. Например, пожилой человек, имеющий квартиру, попадает в поле зрения агентства недвижимости, сотрудники которого не брезгают ничем в стремлении завладеть чужим имуществом. Они могут состряпать соглашение, при самом оптимистическом сценарии которого старик будет ежемесячно получать лишь копейки (пожилым людям сложно разобраться со всеми нюансами сделки).

Рентоплательщики тоже в зоне риска, если они свяжутся с риэлторами. Размер ежемесячных платежей может оказаться сильно завышенным, а деньги к рентополучателю будут попадать через сито мошеннических карманов.

Большой проблемой может стать для рентного должника и богатырское здоровье кредитора. Если он проживет еще лет двадцать, новенькая квартира, взятая в ипотеку, может оказаться дешевле старой хрущевки старика. Мало того, сам плательщик ренты может столько не протянуть и умереть раньше «подопечного».

Как правильно составить договор пожизненного содержания с иждивением?

Начинают с указания названия населенного пункта, где составляется договор, и даты. Затем вписываются полностью, не сокращая, персональные данные участников соглашения: ФИО, когда родились, реквизиты гражданских паспортов, адреса по прописке. Договор пожизненного содержания обязательно содержит:

• Предмет договора, без подробного описания которого сделку не закончить. Здесь называется, что именно передается в ренту(квартира, частный дом), перечисляются его характеристики: адрес, по которому расположен, метраж, в каких целях используется, технические и правоподтверждающие документы. Здесь же указывают сведения об обременениях, если таковые наложены на жилое помещение, стоимость жилья, которую определяют сами стороны, либо согласно справке профессионального оценщика, имеющего соответствующую лицензию (обычно вызывают оценщика из БТИ).
• Описывается, в каком порядке будет происходить, собственно, содержание и иждивение (какие услуги подразумеваются под этими понятиями - оплата ЖКУ, стационарного телефона, покупка лекарств и продуктов и пр.), какие суммы и в какой день месяца будут перечисляться на счет рентополучателя. Здесь же определяют, сколько каждая услуга потребует материальных затрат и выводится общая ежемесячная сумма (рента плюс услуги).
• Обязательно подробно излагаются права и обязанности участников сделки.
• Указывается, какую ответственность несет каждая из сторон, за нарушение требований документа или их полное неисполнение.
• Оговаривается порядок и условия выкупа ренты, из чего складывается выкупная цена, какими частями и когда будет выплачиваться.
• В заключении указывают:
  • когда истекает действие договора ренты;
  • необходимость заверения в нотариальной конторе и дальнейшей госрегистрации владельческих прав на нового хозяина в Росреестре;
  • когда будет подписан передаточный акт на квартиру и кто берет на себя траты по оформлению соглашения.

Перечень не полный. По мере необходимости может дополняться другими положениями.

Документ несут к нотариусу, который внимательно изучает его и, если никаких несоответствий букве закона не находит, позволяет участникам расписаться, после чего заверяет бумагу и визирует своей рукой.

Рассчитывать на свою безусловную юридическую подкованность в вопросах составления имущественных соглашений чаще всего оказывается не более чем детской наивностью. Рента - дело серьезное. Поэтому лучше потратиться на юриста, который дока именно в вопросах оформления сделок с недвижимостью. Это избавит от многих проблем, которые однозначно возникнут в будущем, если участники соглашения о ренте допустят ошибку или не оговорят важные детали, а нотариус и регистратор не заметят допущенных недочетов.

Сколько денег принесет рента?

Каким законом регулируется

Судьи при разборе дела станут применять нормы гл.33 и ст. – ГКРФ.
Уход из жизни получателя ренты прекращает все обязательства по соглашению о ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Поэтому наследники не могут требовать расторжения договора, их требования должны быть о признании недействительности соглашения о ренте. Есть исключение: кредитор по ренте подал иск, но скончался до начала его рассмотрения (п.2 ст.605 ГКРФ). Здесь начатое покойным дело наследникам продолжить не возбраняется.

Юридические основания для оспаривания ренты

Основания при оспаривании соглашения о ренте:

• получатель ренты действовал неосознанно (ст.177 ГКРФ);
• находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно (ст.178 ГКРФ);
• его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу (ст.179 ГКРФ);
• кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным (ст.171 ГКРФ);
  хотел рентой замаскировать совсем другую сделку (ч.2 ст.170 ГКРФ);
  и др.

Порядок признания договора ренты недействительным

Узнав о том, что покойный наследодатель лишил их квартиры соглашением о ренте, наследники, при желании признать соглашение недействительным, должны поторопиться собрать весомые доказательства и обратиться с заявлением в суд. Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев. Со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.

Доказательства и документы

Позицию свою истец обязан подтвердить документально:

• медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
• документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
• материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
• выписки с банковского счета покойного;
• прочими документами.

Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз (ст.79 ГПКРФ) — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.

Размер госпошлины

Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, ниже инвентаризационной, которая подчас в разы меньше кадастровой или рыночной, она быть не может.
Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила двести тысяч рублей, госпошлину насчитают в пять тысяч двести рублей.

Рента и пожизненное содержание: примеры из судебной практики

Недостаточные обоснования для подачи исковых требований часто приводят к тому, что судьи отказываются их удовлетворять.

Пример 1. Собственник квартиры не понимал последствий

Наследник по завещанию потребовал признать недействительным договор ренты с иждивением, вернуть квартиру в наследственную массу, и признать права на квартиру за ним.
Экспертиза установила, что покойный незадолго до подписания соглашения о ренте перенес инсульт, после чего мозг его работал не в полную силу и адекватно оценивать последствия заключаемого соглашения он не мог (ст.177 ГКРФ). Повреждения были необратимыми.
Результат: наследник отсудил квартиру себе.

Пример 2. Получатель ренты заблуждался о природе соглашения

Наследник заявил требование признать недействительным соглашение о ренте на квартиру с пожизненным иждивением. Так как соглашение подписали по доверенности, сам рентополучатель отсутствовал, мало того, доказательств, что он ознакомлен с содержанием соглашения не оказалось, суд решил иск удовлетворить, сославшись на п.3 ч.2 ст.178 ГКРФ.

Пример 3. Отсутствие оснований для удовлетворения иска

Наследник обратился в суд, чтобы оспорить соглашение ренты с пожизненным содержанием. Его иск был красноречив и пылок. А вот оснований, изложенных ст.177-179 ГКРФ, в его требованиях суд не обнаружил. Не было и внушающих доверие доказательств. Наследник ушел ни с чем.

Нюансы судебного разбирательства

Первое - истцам следует помнить про исковую давность, применительно к требованию о недействительности соглашения это один год. Если она просрочена по уважительным причинам, ее восстановят после получения заявления об этом и доказательств того, почему наследник не смог вписаться в установленный срок (ст.112 ГПКРФ).

Истец может догадываться о существовании доказательств, но получить их и принести в суд самостоятельно он не может, так как они относятся к информации, охраняемой законом (врачебная, следственная тайна и пр.). Ему следует написать ходатайство, чтобы суд эти сведения истребовал. В нем подробно аргументируется важность сведений для судебного решения (ст.57 ГПКРФ).

Документы

• Образец договора пожизненного содержания с иждивением.
• Соглашение о расторжении договора ренты.

Подпишитесь на свежие новости